29.06.2021 12:02

Elinkaarimalli tuo Wintterin rakentamiseen ja kustannuksiin vakautta

Uusikaupunki päätti toteuttaa sivistys- ja hyvinvointikeskus Wintterin rakennuttamisen elinkaarimallilla, koska se on pienelle kaupungille turvallisin ja taloudellisin vaihtoehto. Hinku-kaupungissa haluttiin myös varmistaa ympäristön kannalta vastuullinen rakentaminen. Yhteistyökumppaniksi valikoitui useita vastaavia kohteita toteuttanut SRV.

Uudenkaupungin Wintteri toteutetaan elinkaarimallilla. Miksi näin päätettiin, tekninen johtaja Jari Nikkari?

– Pienelle kaupungille elinkaarimalli on kokonaistaloudellinen, helppo ja turvallinen vaihtoehto. Siinä suunnittelun, rakentamisen ja kiinteistön ylläpitovastuun kantaa yksi toimija. Kaupungilla on vain yksi neuvottelukumppani kymmenien sijaan ja heti alusta saakka hommaan saadaan mukaan elinkaaritekninen ajattelutapa. Tärkein piirre on se, että valitulla palveluntuottajalla on 20 vuoden ylläpitovelvoite. Rakentaja tietää, että sen kannattaa tehdä sellaisia ratkaisuja, jotka tukevat ylläpitoa ja pitävät kustannukset kurissa. Näin väistämättä valitaan laadukkaita materiaaleja ja tehdään riskittömiä ratkaisuja.

Miten elinkaarimalli näkyy SRV:n toiminnassa, yksikönjohtaja Saku Kosonen?

–Tämä on meillekin mielekäs tapa toimia, sillä SRV:llä tekemisen lähtökohtana ovat koko elinkaaren huomioivat suunnitteluratkaisut, ja niiden kautta saavutettu hyöty kumppaneillemme ja lopulta kaikille kaupunkilaisille. Strategiamme lähtee rakennetun ympäristön kehittämisestä siten, että koko elinkaari on huomioitu. SRV:llä tätä kutsutaan elinkaariviisaudeksi. Tällaisessa pitkässä neuvotteluasetelmassa syntyy turvallinen ja luottamuksellinen suhde hankkeen eri osapuolten välillä. Luottamusta rakennetaan liki vuoden kestävän neuvotteluvaiheen aikana ja osapuolet pääsevät tutustumaan hankkeen erityispiirteisiin normaalia, nopeatempoisempaa urakkakilpailumenettelyä paremmin. Elinkaarimallissa tilaaja ja käyttäjän edustajat pääsevät vaikuttamaan enemmän tuleviin tiloihin ja toisaalta palveluntuottaja sitoutetaan vahvemmin yhdessä hiottuun projektiin. Tiivistetysti voisi sanoa, että osapuolet sitoutuvat tiukemmin yhteisiin tavoitteisiin.

Liittyykö turvallisuus myös hintaan?

– Hankinnan kattohinta on mahdollista määrittää jo aikaisessa vaiheessa ja sopimusta tehtäessä kiinteä hinta on tiedossa – toisin kuin esimerkiksi allianssimallissa. Kustannukset myös sisältävät jo pitkän tähtäyksen suunnitelmissa määritellyt sopimusajan peruskorjauskustannukset, joten yllätyksiä kustannustason noususta ei tältäkään osin tule, Jari Nikkari kertoo.

– Kyllä. Toimintatapa lisää varmuutta tilaajalle, sillä elinkaarimallissa tiedetään myös rakennukselle lasketut käyttökulut seuraavaksi 20 vuodeksi. Palvelusopimuksessa rakennusliike kantaa riskin siitä, että jotakin joudutaan korjaamaan näiden 20 vuoden aikana, Kosonen vastaa.

Elinkaarimalliin sisältyy aina ylläpitosopimus. Mitä se merkitsee kustannusten kannalta?

– Elinkaarimallissa tehdään kiinteähintainen sopimus myös palvelusta eli ylläpidosta. Näin siis tiedämme ylläpidon kustannustason kohteen valmistumisen jälkeenkin. Wintterin palvelusopimus on Uudellekaupungille edullinen, sillä omin voimin tehty ylläpito Wintterissä ei arvioiden mukaan tulisi edullisemmaksi kuin nyt saatu palvelusopimuksen kokonaishinta. Nyt jo on tiedossa, että esimerkiksi Wintterin energiakustannuksissa saavutetaan 20 vuoden sopimusajalla peräti neljän miljoonan euron säästö, kun rakennuksen energiankulutusta verrataan nykyisiin kustannuksiimme, Nikkari kertoo.

– Elinkaarimalli tuo myös kustannusten osalta lisäturvaa tilaajalle, sillä palveluntuottajan eli rakentajan on edullista pohtia niin kiinteistön rakentamista kuin ylläpitoakin kokonaistaloudellisesti. Paitsi että mietitään rakennusaikaisia kustannuksia, pohditaan koko ajan myös esimerkiksi kulutuspintojen ja materiaalien kestävyyttä sekä kiinteistötekniikan huollettavuutta ja energiataloudellisuutta. Lisäksi on osattava arvioida, mitä kiinteistön ylläpito tai mahdolliset uusimista vaativat ratkaisut maksavat, Saku Kosonen sanoo.

Elinkaarimallin vakuutetaan olevan vastuullinen vaihtoehto? Mitä sillä tarkoitetaan, Jari Nikkari?

– Elinkaarimallissa vastuullisuus on sitä, että rakennuksen ympäristövaikutukset otetaan huomioon ja minimoidaan alusta alkaen.  Niihin kiinnitetään huomiota jo suunnittelu- ja hankintavaiheessa ja etsitään vihreän rakentamisen mukaisia vaihtoehtoja. Ajattelumalli ulotetaan siis raaka-aineiden hankinnasta aina kiinteistön käyttöön asti. Uusikaupunki on Hinku-kaupunkien perustajajäsen – siksikin haluamme painottaa hankkeessa ympäristöystävällisyyttä. Lisäksi esimerkiksi lämmityksessä on valittu hiilineutraalit vaihtoehdot, joten voimme hyvillä mielin sanoa rakentavamme vihreästi.

Millaisia riskejä elinkaarimalliin liittyy?

– Elinkaarimalli on tilaajalle vakaa vaihtoehto. Se varmistaa Uudellekaupungille kahdenlaisen takuun. Ensinnäkin siihen liittyy 20 vuoden olosuhdetakuu: sillä taataan, että kiinteistön koettavuus on kaikilla tavoin hyvä. Tällä viittaan sisäilmaan, akustiikkaan, luonnonvaloon, esteettömyyteen ja joustavaan tilankäyttöön. Toisekseen palveluntuottaja antaa kiinteistölle kuntotakuun, mikä liittyy rakennuksen ylläpitoon. Pitää myös muistaa, että 20 vuoden palvelusopimuksen jälkeenkin kiinteistö on edelleen korjausvelaton. Kustannuksia siis pystytään hallitsemaan huomattavasti paremmin kuin muissa malleissa, Jari Nikkari sanoo.

– Elinkaarimalli tuo vakautta ja ennustettavuutta paitsi rakennuttamiskuluihin myös kiinteistön ylläpitoon ja siihen liittyviin kustannuksiin. Kiinteistölle on määritelty luovutuskunto 23 vuoden päähän ja silloinkin sen on edelleen täytettävä sille asetetut tekniset vaatimukset, Saku Kosonen muistuttaa.

Oletko kaupungin teknisenä johtajana tyytyväinen valittuun toimintamalliin, Jari Nikkari?

– Olemme saaneet sen, mitä olemme halunneet ja kilpailukykyiseen hintaan. Lisäksi haluan sanoa, että Wintterin rakennuskustannukset korreloivat täysin rakennusalan keskimääräisten kustannusten kanssa. Tällä mallilla saamme hyvin rakennetun, toimivan ja hyvin ylläpidetyn kiinteistön, jossa on huomioitu käyttäjien tarpeet. Hankkeessa on muun muassa pidetty yli 230 käyttäjäpalaveria. Se on huikea määrä.